详解：门店选址标准化，打造连锁"千城万店"

店址评估模型初始设置：令目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3；商圈评估的权重为AB2，门店评估的权重为AB3。

1. 依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分B1。

2. 依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。如城市评估结果为不进入，则此城市调研终止；如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门店评估。

3. 依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到评估分数B2、B3。

4. 填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分A= a2*B2 + a3*B3。

案例：设经过对《城市评估表》、《商圈评估表》、《门店评估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。

城市评估

一、城市评估流程

第一步：由事业拓展部/总经理负责选出下一步拓展的城市群。

①事业拓展部总监（经理）依据拓展战略，选择意向拓展的城市群；

②事业拓展部就意向城市群的城市群规模、城市群人口/经济情况、城市群的发展速度等方面进行资料搜集与评估；

③事业拓展部根据搜集到的城市群资料，撰写《意向城市群评估报告》，指出意向城市群可否拓展，为决策提供依据。

第二步：事业拓展部/总经理选定拓展的城市（可能为一个或多个城市）。

①事业拓展部就意向城市的城市自然条件、经济水平、人口状况等方面进行城市资料搜集和评估；

②事业拓展部根据搜集到的城市资料和信息，撰写《意向城市选择报告》，指出优先拓展城市，为决策提供依据。

第三步：事业拓展部/总经理对选定的城市进行具体的城市调研。

①事业拓展部确定拓展的城市后，就城市的自然条件、经济水平、人口状况、商圈分布、城市发展规划等方面进行城市详细资料的搜集和评估；

②事业拓展部根据搜集到的城市资料和信息，撰写《拓展城市评估报告》，为城市连锁店的拓展规模等提供依据。

注意：每一步评估报告如未通过审核/审批，则将评估报告归档到事业拓展部，如通过审核/审批，则进入下一步骤，同时报告归档到事业拓展部。

二、城市群基本资料调研

城市群基本资料调研，在拓展的战略规划中引入了城市群的概念。

城市群具有城市群内城市密集、人口密度大、具有很高的城市化水平；基础设施发达完备；城乡居民的生产条件、收入、生活水平差距缩小、城乡之间的人口流动趋向平衡等优点。

所以确定了以城市群为核心的拓展战略，便于规模的快速复制扩大，便于总部对连锁终端的服务与管控。

城市群背景资料的收集主要包含以下内容：

①目标城市群基本状况

包含的内容有：城市群的总面积、所辖的地级城市、城市群类型、城市群发展水平等。

②城市群人口/消费状况

主要内容包含：城市群的总人口、人口密度、25-35岁女性人口比例、城镇居民人均收入和城镇居民消费水平等。

③经济状况

通过对城市群的总GDP、人均GDP、GDP增速的调查分析，确定城市群的整体经济环境，为连锁体系的复制提供良好的外部经济环境。

④市场竞争状况

通过城市群现有竞争对手（市场前三位）的调查分析，确定竞争对手的特色，发现竞争对手的优势并借鉴，找出竞争对手的特色进行差异化竞争。

城市群的评估标准参照选址的4条原则，只要满足这些原则，即可作为意向城市群，进入城市评估流程。

确定好拓展的城市群后，对城市群所辖的地级城市进行基本资料的调研，填写《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》。

调研包含的主要方面有：

三、城市竞争对手分析

竞争对手调查的关键是搜集到准确的竞争情报，是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。

竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。搜集竞争对手情报带有对抗性，要求在对方不协助，甚至是反对的情况下，去了解、分析对手。

竞争情报的搜集必须是正当的、合法的，强调职业道德。

对所有的竞争对手进行调研是不理智的。竞争对手的调研需要花费大量人力与财力，而且一些小的竞争对手，对企业的影响有限。

竞争对手分为两个部分，首先是现有的竞争对手，选择市场排名前三的企业；其次是潜在的竞争对手，可以选择市场成长增速（市场份额增长率）前三的企业。

竞争对手调研包含的主要内容有：

四、城市消费者分析：

①当进入一个全新的城市群开拓直营店时，需要进行消费者调研分析，从而对消费者的消费习惯、消费能力、消费行为等全方位掌握，为直营店的拓展、产品结构的选择提供依据。

②当在已拓展的城市群进入某一个新城市或加盟商申请加盟时，可以不进行消费者调查分析。

五、城市评估标准：

①在完成城市资料调研、竞争对手分析、消费者分析之后，就进入城市评估流程。

②城市评估首先依据前期调研的数据对城市评估标准中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成城市评估的得分，对城市选择提供决策依据。

其他城市评估表单及工具《目标城市群所辖地级城市基本资料表》《城市详细资料调研表》等。

商圈评估

一、商圈评估流程：

①事业拓展部总监/经理经过城市评估流程之后，确定拓展的城市后启动针对此城市的商圈评估流程。

②事业拓展部总监/经理针对拓展城市的商圈制定商圈评估计划，主要包含商圈调研的内容，商圈调研的时间安排等。

③事业拓展部依据商圈调研计划开展商圈调研活动，主要包含商圈环境、商圈人员状况、商圈内食品销售竞争情况调研。

④事业拓展部人员依据商圈调研资料和商圈评估标准表对商圈进行评分，编写《商圈评估报告》。

⑤事业拓展部总监/经理对《商圈评估报告》进行审核。审核不通过则资料归档到事业拓展部，审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

⑥总经理对事业拓展部提交的《商圈评估报告》进行审批。审批不通过重新进行商圈评估或终止此商圈拓展；审批通过则进入到下一步《门店评估流程》。

二、商圈分析

商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。

商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。

门店选址是影响门店发展的最直接因素，而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况，更是门店选址的首要因素。

三、商圈环境调研

商圈环境主要是指顾客对商圈的总体印象或是认识。

主要包含的内容：商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑物状况、商圈规模、商圈经营特色、商圈内知名品牌情况、商圈平均营业时间、商圈租金、商圈交通情况、商圈人流情况。

①商圈经营特色：商圈经营有的以某一个特色行业为主，有的以综合业态为主。

一般来讲，越是商业发达的城市，商圈的行业特色越明显；中小城市以综合性商圈为主。商圈的业态与的定位形成互补性的有利于门店的成功，因此是调研的一个方面。

②商圈租金：门店租金是门店运营成本的主要部分，门店租金对门店成功与否有重要影响，因此要对掌握商圈不同区域的租金情况，可以分为商圈核心区域租金、商圈次核心区域租金、商圈边缘区域租金。

要依据商圈租金的实际情况，选择适合自己的商圈区域进入。

③商圈交通情况：商圈可达到的便利性决定了商圈的集客能力，对商圈交通情况的调研主要从商圈道路条件、停车位、公交线路等方面调研。

④商圈人流情况：商圈内人流总量，直接决定了门店潜在顾客的数量，从而决定了门店的营业额、门店的成功与否。

人流量测算的原则：

测算的人流数字，应真实、准确、可靠；

要确保测算人员对测算有正确的认识，并了解测算的方法和操作。

四、商圈内人口状况调研：

①商圈日集客数量（可以依据《商圈人员流动抽样调查表》预估）；

②主消费者年龄层（人流测算时可以有一个准确的判断）。

五、商圈竞争环境调研：

①以食品为主营产品。通过消费者问卷调查，现阶段食品销售还是以便利店、专卖店为主流渠道，所以在商圈竞争环境调研中要特别注意便利店的影响。

②商圈竞争环境调研包含的主要内容有：便利店调研和竞争对手调研。

③竞争对手调研参照城市评估部分的竞争对手分析，填写《竞争企业店面调查表》。

六、商圈评估标准：

①在完成商圈环境调研、商圈人口状况调研、商圈竞争环境调研之后，进入商圈评估流程。

②在《商圈评估标准表》中，依据前期调研填写的《商圈调研资料表》的数据，对商圈评估标准表中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成商圈评估的得分，对商圈选择提供决策依据。

其他商圈评估表单及工具《商圈调研资料表》《商圈人员流动抽样表》。

门店评估

一、直营店选址流程：

①事业拓展部在通过评估的商圈内，寻找目标店面，作为直营门店。

②事业拓展部总监（经理）针对目标门店，制定门店调研计划，主要内容包含门店调研人员安排及所用时间。

③事业拓展部依据门店调研计划开展门店调研活动，主要包含门店内部情况和门店外部环境的调研。

④事业拓展部人员依据门店调研资料和门店评估标准表对门店进行评分，编写《门店评估报告》。

⑤事业拓展部总监/经理对《门店评估报告》进行审核。审核不通过则资料归档到事业拓展部，审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

⑥总经理对事业拓展部提交的《门店评估报告》进行审批。审批不通过重新进行门店评估或另外寻找目标门店；审批通过则进入到与门店业主的门店谈判。

⑦事业拓展部人员与门店业主就门店租赁进行谈判。谈判不成功需要重新寻找目标门店；谈判成功则与业主签订租赁合同。

⑧事业拓展部总监（经理）与业主签订门店租赁合同。

⑨事业拓展部总监（经理）门店租赁成功后，进入直营店建店流程。

二、门店评估操作规范：

①门店所在商圈：一线城市以次级商圈或核心商圈的边缘区域为进入点；强二、强三线城市进入核心商圈，塑造强二强三线城市的品牌效应。

②交通方便：便于到达，以在公交站点或100米内有公交站点为优，且最好在200米范围内便于停车，有停车设施。

③门店面积：门店面积以30-60平米店面为最优，可以有一定的调整。

④门店位置：店面选择应临主干道，最好在拐角的位置，位于两条街道的交叉处。

⑤门店前停车位：有停车位最好，若无停车位也要保证在200米范围内有停车设施。

⑥卖场的结构：只选择楼层的第一层门店，无台阶为最优，如有台阶不能多于3层台阶。门店内无过多立柱、无死角。形状以正方形为最佳，有5米以上的门面，门头高度不低于3米且便于招牌的制作与布置。

⑦租金较合理，原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。

门店的外部环境主要体现在门店所在商圈的整体氛围，门面易于辨识，门店易于到达，从而达到很好的集客效应，另外门店邻铺的经营业态也会对顾客数量产生一定的影响。

临铺经营业态属于互补性的业态，则会大大提高本门店的顾客数；如邻铺经营业态属于竞争性业态，也会增大顾客的整体数量，从而提升门店的进店顾客数量。

门店内部是发生交易的场所，因此一个良好的交易环境对增加顾客的满意度与忠诚度有很大影响。

四、门店评估标准：

在完成门店外部环境、门店内部结构的调研之后，进入门店评估流程。首先依据《门店内部情况调研表》、《门店外部环境调研表》的数据，对《门店综合评估标准表》进行打分，完成对门店的评分，对门店选择提供决策依据。

五、店址综合评估：

在完成了商圈和门店评估后，将所得分数填入到《店址综合评估表》中，计算出店址综合得分，并依据评估准则对店址作出评估结论。

六、租赁资质：

①出租方最好为产权人，产权人必须具备房屋产权、出具产权证明。

②出租方不是产权人，存在代理关系的，需提供产权人委托签约人的授权委托书原件（最好经过公证）。存在转租关系的，需提供产权人同意转租的书面证明文件原件。

③出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担房屋出租的相关纳税责任。

④出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，自主经营。

其他门店评估表单及工具《门店内部结构调研表》《门店租赁谈判记录表》。

选址执行流程规范

一、店址评估作业要求：

①所有表单、数据必须来自于实地调研，资料查阅获得的必须表明出处，保证其准确客观性。禁止弄虚作假，捏造数据；

②调研工作完成之后，必须将表单、工具等交予拓展部，拓展部必须对该项目评估作出审核；

③所有选址作业完成之后，资料必须上交事业拓展部存档；

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发布于 2021-11-11 18:20

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